2025年第三季度，上海房地产市场在全市经济稳健增长的支撑下，呈现多细分领域协同复苏的态势。多个方面数据显示，前三季度上海第三产业占比持续扩大，产业升级、数字赋能、开放优势与业态融合四大引擎共同发力，不仅推动办公楼、商务园区等产业载体需求活跃，也让零售市场因情感消费焕发新活力，仓储物流与投资市场亦逐步修复，整体市场韧性凸显。

　　本季度上海办公楼市场迎来11.6万平方米新增供应，分别来自世博板块的世博天地T2与前滩板块的前滩尚。市场延续复苏节奏，净吸纳量环比微升6.7%至10.0万平方米，前三季度累计净吸纳量已超越2024年全年水平，整体空置率则微降0.1个百分点至22.4%，供需关系持续优化。

　　从需求结构看，金融业连续三个季度领跑，占比达23%，保险与基金公司的扩租需求是主要推手；TMT行业紧随其后，占比22%，AI与数字解决方案类企业的旺盛需求成为增长核心；消费品零售业、专业服务业分别以15%、11%的占比位列第三、四位，快消品牌扩张及法律、咨询公司搬迁需求持续释放。需要我们来关注的是，交运仓储行业本季度跻身前五，占比达5%，释放出物流、电商及进出口贸易持续向好的信号。

　　区域表现上，五角场凭借字节跳动集团的扩租及部分消费品零售企业搬迁，跃居需求首位；淮海中路受保险等金融公司推动，太平洋新天地中心活跃度突出；陆家嘴则以金融与专业服务类企业的板块内流动为主；虹桥、南京西路也分别依托制造业、奢侈品零售与金融业需求保持活跃。租金方面，受新项目入市影响，全市租金报价环比下跌0.8%至每月每平方米244.9元，有效租金下跌2.3%至每月每平方米170.4元，短期仍面临一定压力。

　　未来六个月，上海办公楼市场预计将迎来82万平方米新增供应，华润中心、徐家汇中心三期B座等超甲级物业将成焦点。随着《关于推进商务楼宇更新提升的实施建议》落地，商办业态兼容租赁住房、商业服务的政策创新，将与金融业、TMT行业的升级搬迁需求形成合力，进一步加速市场去化。

　　三季度上海零售物业市场的最大亮点，是新天地东台里8.8万平方米商业体的开业。该项目以街区式空间设计融合品质餐饮、运动品牌全新形象店与沉浸式夜经济业态，不仅提升了公共空间利用率，更推动商业地产从封闭空间走向城市融合，重新定义了零售空间的社交与体验价值。

　　新项目入市带动全市零售物业净吸纳量达5.1万平方米，但受核心商圈存量项目品牌调整影响，空置率环比微升0.2个百分点至8.8%，首层平均租金小幅回调至每天每平方米31.7元，市场呈现结构性调整特征。

　　从需求品类看，零售类以68%的占比主导市场，其中运动户外细致划分领域表现尤为突出——The North Face在港汇恒隆广场升级形象，并于新天地东台里开设高级全品类店，新晋品牌Popbasic、Oneup也分别在世纪汇广场、新天地东台里开设中国首店，品牌升级与首店经济并行。更需要我们来关注的是情感消费驱动下的品类增长，毛绒玩具（如Mchugs）、黄金饰品（如老铺黄金）及香氛品牌（如Aesop、Sabon），通过“首店经济+场景化体验”组合策略，在核心与非核心商圈积极布局，既塑造品牌势能，也形成差异化竞争壁垒。

　　餐饮需求以28%的占比位居第二，地方特色菜系中云贵川风味品牌持续扩张，夏季更催热意大利Gelato品牌Stecco Natura等新店开业，中式茶饮与酸奶品牌（如楼下酸奶、隐入茶山）也延续拓店势头，覆盖各层级商圈。未来六个月，市场将迎来48.9万平方米新增供应，包括核心商圈的永源浜及徐汇滨江、新江湾城等非核心商圈项目，叠加“科技+文旅”消费新浪潮的推动，上海零售市场将通过沉浸体验、社群活动与夜间经济，进一步激发消费活力。

　　受益于上海宏观经济全面复苏，三季度仓储物流市场呈现需求回暖、租金压力缓解的态势。多个方面数据显示，上海前八月出口同比增长超10%，工业总产值及消费增速回升至4%左右，为仓储需求提供坚实支撑。本季度市场新增36.6万平方米供应，来自普洛斯桃浦智慧冷链产业园一期（7.4万平方米）、EQT青浦物流园（8.5万平方米）及普林智创绿谷奉贤南产业园（20.7万平方米）三个项目，均以多层坡道库或混合库为主，符合高标仓发展趋势。

　　需求端表现亮眼，全市录得13.6万平方米净吸纳量，其中普洛斯桃浦智慧冷链产业园几乎满租入市，主要租户为超市及餐饮企业；普陀区、青浦区需求稳步增长，闵行区通过“以价换量”实现小面积去化。行业结构上，第三方物流仍是最大新租主力，占比48%；制造业租户需求大幅度的提高至42%，医疗器械和半导体企业的扩张是核心驱动力。

　　空置率方面，全市环比小幅上升至29.0%，但区域分化明显——青浦区实现连续三个季度空置率下降，除嘉定、青浦、金山、临港空置率高于25%外，其余区域均低于该水平。租金端改善更为显著，环比跌幅收敛至4.3%，报价降至每月每平方米37.7元，前期跌幅较大的金山、青浦子市场跌幅收窄，浦东机场、临港、普陀等板块租金保持稳定。未来，上海都市圈（含上海、嘉兴、大苏州）新增供应将断崖式下跌至27万平方米（上海占17万平方米），远低于2024年高峰水平，叠加内外需双升的经济格局，租金有望触底企稳。

　　商务园区作为上海科创产业的核心载体，本季度需求以TMT行业为主导。随着张江科学之门东塔17.5万平方米新增供应入市，张江科学城迈入科产城融合新阶段，但受新增供应影响，全市商务园区净吸纳量收窄至5.7万平方米，空置率上升至24%。行业需求中，TMT行业占比22.8%，半导体芯片领域因政策支持与国产替代加速，成为增长亮点；消费品零售业、第三方办公服务运营分别以21.0%、15.5%的占比紧随其后，交运仓储、消费服务占比均超10%，前三季度累计需求集中于TMT与制造业，凸显产业融合趋势。

　　区域表现上，金桥、漕河泾、张江三大板块贡献超六成租赁需求——金桥依托第三方办公与消费服务业租户搬迁，漕河泾受消费品零售企业总部搬迁推动，张江则聚焦TMT（半导体/芯片）与生物医药企业，各子市场需求温和回升。租金方面，受全年供应压力影响，全市平均租金报价环比下降1.1%至每月每平方米132.8元，租金优惠仍是吸引租户的主要策略。未来六个月，80万平方米新增供应将加剧市场分化，但张江在光子芯片、量子计算等前沿领域的布局，及未来三年高端研发空间20-30%的扩容计划，将推动创新企业集聚，形成产城融合新生态。

　　投资市场方面，三季度上海物业投资市场录得25笔交易，总金额111.0亿元，环比上升40%，活跃度较上季明显修复。办公楼交易以60%的笔数占比重回主导，商务园区物业交易活跃，新能源、科技、消费行业自用买家积极购置独栋物业，国资开发商也通过布局商务园区导入产业资源；零售物业交易占比16%，以个人买家收购带租约商铺或社区商业为主；长租公寓与综合体交易各占8%，核心区位、现金流稳定的优质资产仍是投资的人首选。买家结构上，地产公司、企业买家分别贡献38%、25%的交易金额，均聚焦办公楼资产；个人买家通过法拍渠道在小体量物业交易中持续活跃，贡献11%交易金额。未来，多元投资主体的参与将为市场注入更多韧性，核心资产与特殊机会并行的趋势将愈发凸显。

　　整体来看，2025年三季度上海房地产市场各细致划分领域虽面临不同挑战，但在经济复苏、产业升级与政策创新的多重支撑下，已形成“科创驱动产业载体、消费重塑零售生态、物流与投资逐步修复”的协同复苏格局，为后续市场稳定发展奠定基础。

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